Većina stanara u višespratnicama svakog meseca uplaćuje iznos za tekuće održavanje zgrade, a da retko ko zna šta taj novac zapravo pokriva. Računi stižu redovno, iznosi rastu, dok stepenište često ostaje prašnjavo, a ulazna stakla mesecima neoprana. Mnogi stanari godinama trpe nemar misleći da nemaju izbora, iako zakon pruža jasne instrumente kontrole.
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada postavlja jasna pravila, ali su ona u praksi često potisnuta birokratskim frazama. Kada se propisi prevedu na jezik svakodnevnog života, postaje jasno da higijena zajedničkih delova nije stvar dobre volje, već obaveza koju vlasnici stanova plaćaju iz svog džepa.
Šta tačno pokriva zakonski paket tekućeg održavanja
Pravilnik o tekućem i investicionom održavanju zgrada precizno razdvaja preventivne poslove od hitnih popravki. Prema propisima, tekuće održavanje obuhvata radove kojima se zgrada drži u ispravnom stanju, gde spadaju:
Servisiranje liftova: mesečni pregled mehanizama, podmazivanje vođica i sigurnosne provere.
Električne instalacije: zamena sijalica, prekidača i automata stepenišnog osvetljenja.
Sanitarne mere: redovna deratizacija, dezinsekcija i dezinfekcija zajedničkih prostorija.
Odvodi i oluci: čišćenje krovnih slivnika i olučnih cevi radi zaštite od prokišnjavanja.
Održavanje higijene: pranje ulaza, stepeništa, brisanje rukohvata i čišćenje spoljnog trotoara.
Čist ulaz i oprani hodnici nisu luksuz koji se plaća samo ako preostane novca, već obavezni deo tekućeg održavanja, jednako kao i redovan servis lifta.
Zašto profesionalno čišćenje zgrada pravi razliku na terenu
Propisi higijenu zajedničkih prostora svrstavaju u istu kategoriju kao servis lifta, ali odluku o modelu plaćanja donosi skupština stanara. U pojedinim zgradama trošak ulazi u objedinjenu uplatnicu, dok u mnogim beogradskim višespratnicama stanari posebno uplaćuju održavanje, a posebno firmu za higijenu. Zakon dozvoljava oba modela, uključujući direktnu uplatu na račun izvođača.
Improvizovana rešenja i plaćanje na ruke u praksi redovno stvaraju nesuglasice. Zato ugovoreno čišćenje zgrada preko registrovane firme predstavlja sigurniji izbor, uz tačan raspored rada. Ugovor definiše koliko se puta sedmično peru stepenište i lift, a kada se sređuju podzemne garaže, podrumi i staklene površine. Firme poput Arkas Clean uvode dodatnu sigurnost, nudeći besplatan obilazak objekta i prvi mesec rada bez naplate, što stambenoj zajednici omogućava mesec dana provere kvaliteta pre dugoročnog obavezivanja. Kada je raspored definisan ugovorom, upravnik ima osnov za kontrolu, a stanari vide konkretan rezultat.
Ko zapravo odgovara za raspored i kontrolu radova
Zakon o stanovanju odgovornost za organizaciju poslova stavlja na upravnika zgrade, bez obzira na to da li je izabran iz redova stanara ili je reč o profesionalnom upravniku. Upravnik predlaže skupštini godišnji program održavanja i stara se o njegovom sprovođenju. Njegov zadatak obuhvata organizaciju radova, ali i direktnu proveru njihovog kvaliteta.
Kada zgradu vodi profesionalni upravnik, zakon traži dodatnu zaštitu novca stanara. Pre predlaganja visine naknade, on mora prikupiti najmanje tri ponude registrovanih firmi za održavanje. Vlasnici stanova imaju pravo uvida u svaku ponudu pre glasanja. Takođe, upravnik vodi evidenciju prihoda i rashoda i skupštini podnosi izveštaj o radu, u kom tačno prikazuje šta je planirano, šta je urađeno i koliko je sredstava potrošeno na tehničke popravke, a koliko na higijenu.
Prava stanara koja u praksi retko ko koristi
Iako svakog meseca izdvajaju novac za održavanje, vlasnici stanova retko koriste mehanizme kontrole koje propisi pružaju:
Uvid u račun: svaki vlasnik stana ima zakonsko pravo na elektronski ili pisani izvod iz banke stambene zajednice, umesto usmenih obrazloženja o stanju finansija.
Sednica na zahtev stanara: skupština mora zasedati najmanje dva puta godišnje. Ako upravnik odbije zahtev vlasnika za sazivanje u roku od deset dana, stanari mogu samostalno zakazati sednicu.
Rok za hitne intervencije: kod havarija na instalacijama, pucanja cevi ili kvara lifta, upravnik mora preduzeti mere u roku od 48 sati, uz materijalnu odgovornost za nastalu štetu.
Građevinske inspekcije sve češće proveravaju postojanje programa održavanja, što pokazuje da urednost zgrade postaje stroga zakonska obaveza.
Konkretni koraci za sledeću sednicu stambene zajednice
Kada ulaz izgleda zapušteno, a račun za održavanje stiže redovno, rešenje se ne postiže raspravama po hodnicima, već formalnim tačkama dnevnog reda.
Prvi korak je zahtev upravniku da pokaže važeći program održavanja i finansijski izveštaj. Iz tih dokumenata se jasno vidi koliko novca zgrada prihoduje i ko obavlja ugovorene poslove. Ukoliko ne postoji zvaničan ugovor sa firmom za higijenu, stanari mogu većinom glasova doneti odluku o prikupljanju ponuda. Uvođenje pisanog rasporeda čišćenja i tačno definisanih obaveza pretvara mesečni trošak u stvarnu uslugu koja štiti zajedničku imovinu i obezbeđuje čist ulaz za sve stanare. Time se sprečava prebacivanje krivice između upravnika i izvođača, a svaki vlasnik stana dobija uredan prostor koji svakog meseca po zakonu i plaća.
Autor: Pink.rs
